การสร้างบ้าน หรือต่อเติมบ้าน แม้จะอยู่ในที่ดินของตัวเอง ซึ่งซื้อหามาถูกต้องตามกฎหมายก็ตาม แต่เจ้าของที่ดินหรือเจ้าของบ้านก็ไม่สามารถทำตามอำเภอใจได้ทั้งหมด เพราะกฎหมายมีข้อกำหนดในการออกแบบบ้าน ก่อสร้างบ้าน และต่อเติมบ้านไว้หลายประเด็น เพื่อป้องกันไม่ให้กระทำผิดกฎหมายก่อสร้าง หรือเป็นปัญหาเดือดร้อนกับเพื่อนบ้าน และพื้นที่สาธารณะได้ ดังนั้นวันนี้ AYB จะพาไปทำความเข้าใจเกี่ยวกับหลักการต่อเติมหรือสร้างบ้านที่ถูกต้อง เพื่อป้องกันปัญหากับเพื่อนบ้านและพื้นที่สาธารณะ
สร้างบ้านหรือต่อเติมอย่างไร? ป้องกันปัญหากับเพื่อนบ้านและพื้นที่สาธารณะ
1. สร้างบ้าน หรือออกแบบบ้านเพื่อต่อเติมในที่ดินเดิม ต้องขออนุญาตก่อนการก่อสร้าง
การสร้างบ้านหรือต่อเติมบ้านในที่ดินเดิม สามารถทำได้ แต่ต้องขออนุญาต ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ที่ระบุไว้ว่า หากมีการดัดแปลงหรือต่อเติมอาคาร จะต้องยื่นขออนุญาตดัดแปลงต่อเติมกับหน่วยงานในท้องที่ก่อน ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้ว ที่พักอาศัยประเภทบ้านเดี่ยวมักจะทำการดัดแปลงและต่อเติมอาคาร เพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน จึงเข้าข่ายการดัดแปลงและต่อเติมที่ต้องขออนุญาต ดังนี้
• ถ้าเป็นการสร้างเพิ่มหรือลด จำนวนพื้นที่ใช้สอยมากกว่า 5 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องแจ้งกับพนักงานท้องถิ่น โดยที่ต้องให้สถาปนิก หรือวิศวกร ที่มีใบอนุญาตถูกต้องเป็นผู้ลงลายมือชื่อรับรองแบบบ้านให้ด้วย
• ต่อเติมส่วนที่เป็นเสา คาน ทำห้องใหม่ หากทำให้พื้นที่ใช้สอยเกิน 5 ตารางเมตร ต้องขออนุญาตทั้งหมด
• ต่อเติมที่มีระยะร่นชิดกับรั้วบ้านข้างๆ ต้องได้รับอนุญาตจากบ้านติดกันด้วย ห้ามทำหน้าต่าง และระเบียงยื่นออกมา เพราะอาจมองเห็นบ้านข้างๆ ได้
2. การก่อสร้างบ้าน/ต่อเติมบ้านเดี่ยว ตั้งแต่ 1-3 ชั้น มีเงื่อนไขดังนี้
- ห้ามสร้างบ้านเต็มพื้นที่ดิน การสร้างหรือต่อเติมบ้านเดี่ยว กฎหมายมีข้อกำหนดให้มีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30% ของที่ดิน เพราะฉะนั้นพื้นที่สำหรับสร้างบ้าน คือ 70% ของที่ดิน ส่วน 30% ที่เหลือ สามารถจัดสรรทำประโยชน์อื่นๆ เช่น จัดสวน ปลูกต้นไม้ จอดรถ หรือทำบ่อปลาได้
- ต้องมีระยะถอยร่นจากแนวที่ดินข้างเคียง กฎหมายระยะร่นกำหนดให้ตัวบ้านต้องเว้นระยะห่างจากรั้วและที่ดินข้างเคียง ดังนี้
- ตัวบ้านต้องเว้นระยะจากรั้ว และที่ดินข้างเคียง ไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร
- หากต้องการเว้นระยะน้อยกว่านั้น ต้องให้เพื่อนบ้านเซ็นยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาภายหลัง
- ผนังบ้านด้านที่อยู่ติดรั้ว จะต้องเป็นผนังทึบที่ปราศจากหน้าต่าง ช่องลม และช่องแสง
- อาคารด้านที่ชิดกับที่ดินเอกชน ช่องเปิดประตู หน้าต่าง ช่องระบายอากาศ หรือริมระเบียง สำหรับชั้น 2 ลงมา หรือที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร
- อาคารสูง 3 ชั้นขึ้นไป หรือที่มีความสูงเกิน 9 เมตร ต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร
- ต้องถอยร่นแนวจากศูนย์กลางถนนสาธารณะ 3 เมตร โดยตัวบ้านที่อยู่ริมถนนต้องมีระยะห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร วัดจากกึ่งกลางถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร เนื่องจากถนนเป็นพื้นที่สาธารณะที่ใช้ร่วมกัน กฎหมายจึงห้ามไม่ให้สร้างบ้านล้ำเข้าไป
- ที่ดินชิดถนนหักมุม จะต้องปาดแนวรั้วด้านละ 4 เมตร โดยบ้านที่อยู่ติดมุมถนนที่มีมุมหักถนน 2 ด้านน้อยกว่า 135 องศา และถนนกว้าง 3 เมตรขึ้นไป จะต้องปาดมุมรั้วด้านละ 4 เมตร เพื่อไม่ให้รั้วบ้านหรือกำแพงบดบังทัศนวิสัยการมองเห็นของผู้ขับขี่รถ โดยที่ดินส่วนที่ถูกปาดมุมรั้วออกไปนั้น ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของบ้านอยู่เช่นเดิม ไม่ใช่ที่ดินสาธารณะ
จะเห็นได้ว่า แม้จะทำการต่อเติมหรือสร้างบ้านในพื้นที่ส่วนตัว แต่ก็ต้องเคารพกฎหมายบ้านเมือง เพื่อทำให้การอยู่อาศัยรวมกันในสังคมเป็นอย่างเรียบร้อย สงบสุข และไม่ให้เกิดปัญหาปวดหัวตามมาในภายหลัง สำหรับเจ้าของบ้านที่ไม่มั่นใจว่าแบบบ้านหรือแบบต่อเติมบ้านที่คิดเอาไว้ จะทำได้โดยไม่ผิดกฎหมายหรือไม่ และจะมีปัญหาการก่อสร้าง ต่อเติมตามมาภายหลังเพราะความไม่รู้เรื่องกฎหมายการก่อสร้างที่ชัดเจนหรือไม่ ลองหันมาใช้ตัวช่วยอย่างบริษัทรับสร้างบ้านที่ได้มาตรฐาน มีประสบการณ์ทำงานมานาน และมีผลงานการันตี จะช่วยในเรื่องการออกแบบและวางแผนก่อสร้างได้อย่างถูกกฎหมายในทุกขั้นตอน